房东和租客如何合作以符合第97号本地法律

迈克尔·托拜厄斯
作者:迈克尔·托拜厄斯
2021年9月20日
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    关键的外卖

    - 2019年第97号地方法律给有租户的业主带来了额外的挑战。房东要对所有的排放负责——不仅仅是公共区域的排放。

    -当租户节省能源,他们受益于更低的账单。然而,他们几乎没有动力去升级租来的房子。

    -分项计量确保租户准确地计算能源消耗,从而产生节约能源的动机。

    -房东可以从碳交易中获益-从超过LL97要求的业主那里购买补偿。

    -社区太阳能发电也是一个很有吸引力的选择:租户可以通过清洁电力节省电费,而房东则可以减少建筑物的排放。

    -商业PACE贷款和其他长期融资方案可用于升级建筑。当还款期较长时,用储蓄偿还贷款更容易。

    在有租户的建筑中,能效一直是一个挑战。房东可以通过升级公共区域来降低电费和煤气费,但如果租客把省下来的钱存起来,他们就没有动力去改善出租空间了。另一方面,租户感兴趣的是节约能源但他们几乎没有动力去升级一处自己并不拥有的房产。

    当第97号地方法在2024年生效时,房东将面临一个独特的挑战:

    • 该法律适用于建筑物的排放限制,包括公共区域和出租空间。换句话说,租户的能源消耗接近极限。
    • 超过上限的二氧化碳当量每公吨将被处以268美元的罚款,该上限将在2030年降低。已经达到2024年限制的建筑业主可能再次面临处罚。

    房东不能将这些惩罚转嫁给租户,除非租赁合同直接允许。然而,关于法律合规的成本——在这种情况下,升级的成本是不同的。根据租赁合同条款,房东通常会在承担主要成本后提高租金。


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    在本文中,我们将讨论一些房东和租户可以合作减少建筑排放的方法。双方都受益第97条地方法律处罚尽量避免或保持在较低的水平。

    准确分计租户空间

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    传统上,许多房东都是根据租户空间的面积来分配能源成本的。然而,当一栋建筑有不同能源需求的租户时,这种方法并不准确。例如,一个数据中心或餐厅的能耗要比一个同样大小的仓库高得多——在这种情况下,基于区域划分能源成本是不公平的。

    能源分表提供如何在租户之间分配消费的准确图像。事实上,从2025年1月开始,2009年第88号地方法律将强制要求许多商业场所实行分计量。

    • 一般来说,租赁合同将允许一些合规成本转嫁给租户。
    • 在LL97的情况下,这些成本可以根据能耗测量来分配,而不是根据建筑面积。

    分项计量对租户也很有用,因为他们确切地知道自己消耗了多少能源。当租户收到基于建筑面积的电费账单时,他们节约的动机就会降低:低效的租户不会支付他们使用的能源的全部成本,而高效的租户则被迫分享他们的节省。然而,这个问题在子计量中消失了。

    使用碳补偿符合LL97

    改造项目的成本因建筑而异,有些升级的成本高得令人望而却步。在这些情况下,购买碳信用额对房东来说,从其他建筑上租房子是一个很有吸引力的选择。

    投资组合中有许多房产的业主可以在内部进行碳补偿交易。他们可以专注于减少改造成本较低的房产的排放,产生自己的碳补偿。这些补偿可以被那些努力将排放量降低到LL97限额以下的建筑物所使用。

    碳交易也是绿色建筑项目的一个激励因素。业主可以积累大量的碳补偿,可以购买难以脱碳的建筑。

    社区太阳能惠及房东和租户

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    多亏了社区太阳能在美国,租客和商户无需直接安装光伏板,即可降低电费。他们可以作为股东或用户加入社区太阳能项目,并从他们每月的电费中扣除部分发电量。社区太阳能对试图满足第97条地方法律的房东非常有帮助,原因如下:

    • 双方都受益——租户减少了电费,而房东减少了建筑排放。
    • 房东还可以利用社区太阳能为公共区域供电。
    • 租户可以使用清洁能源,而不必在租来的房屋上安装太阳能电池板。

    房东也可以开发自己的社区太阳能项目,输出的电力可以提供给租户和外部消费者。这是在建筑业主和租户之间分配太阳能收益的有效方法。

    使用C-PACE融资

    C-PACE融资(商业物业评估清洁能源)提供了许多特性,使其成为建筑业主的一个极好的选择:

    • 低利率,可能低于5%。
    • 还款期限可达30年,这对于大型能源改造非常理想。
    • 贷款是用财产税来支付的,如果房子卖掉了,贷款很容易转让给另一个业主。

    当房东用短期贷款为房屋升级提供资金时,一旦合同允许,他们就会迫于压力提高租金——这可能会在当前租约到期时赶走租户。然而,C-PACE贷款的偿还期较长,这使得它们在不大幅上涨租金的情况下更容易处理。

    标签分表|97年当地法律|LL97|社区太阳能|C-PACE|碳补偿

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